小銘要與大家分享一篇來自律師孫宇靜的文章。文章從幾個(gè)專業(yè)的角度來探討EB-5營(yíng)銷推廣中投資者需要辨識(shí)的一些問題。 EB-5項(xiàng)目多如牛毛，辨別項(xiàng)目好壞標(biāo)準(zhǔn)各異。在EB-5銷售中常見的一些衡量標(biāo)準(zhǔn)，在項(xiàng)目方設(shè)法看齊的同時(shí)漸漸失去了它們?cè)镜囊饬x，變成了迷惑客戶的誤導(dǎo)概念。 下面我們就來看一些常見的偽概念，去偽存真，以警示投資人。

 

 

資金結(jié)構(gòu)除了用于衡量就業(yè)創(chuàng)造和獲得綠卡的可能性，資金結(jié)構(gòu)作為衡量項(xiàng)目對(duì)EB-5資金的依賴程度的因素起初其實(shí)是很有參考意義的。一般認(rèn)為，項(xiàng)目資金結(jié)構(gòu)中EB-5資金越少，自有資金越多，項(xiàng)目對(duì)EB-5資金依賴程度越低，項(xiàng)目越容易在不過分依靠耗時(shí)長(zhǎng)、不確定的EB-5銷售來完成項(xiàng)目，從而越安全。這個(gè)理念的總體思路是對(duì)的。鑒于2016年EB-5銷售整體慘淡（移民局公布的數(shù)據(jù)表明2016年前半年I-526申請(qǐng)總數(shù)為2361份，大幅低于2015年申請(qǐng)數(shù)額），很多項(xiàng)目都可能面臨不能籌集到足夠EB-5資金的局面。項(xiàng)目開工、完工、運(yùn)營(yíng)、就業(yè)創(chuàng)造對(duì)EB-5資金的依賴自然更是越少越好。 

 

資金結(jié)構(gòu)不是一個(gè)單一概念，它的指導(dǎo)性要和EB-5資金總額，項(xiàng)目銷售速度，項(xiàng)目其他資金是否已經(jīng)進(jìn)駐，資金架構(gòu)中的就業(yè)創(chuàng)造資金和非就業(yè)創(chuàng)造資金的比例，以及項(xiàng)目本身作為投資目標(biāo)的合理性一起綜合考慮才真正有價(jià)值。 

 

舉例來說，一個(gè)總造價(jià)2個(gè)億，EB-5資金占 20%的項(xiàng)目對(duì)EB-5資金依賴未必要比一個(gè)總造價(jià)3000萬，EB-5資金占40%的項(xiàng)目對(duì)EB-5資金依賴更少。此外，如果項(xiàng)目銷售時(shí)間長(zhǎng)，其完工進(jìn)度可能會(huì)受到EB-5銷售的影響。 

 

此外，項(xiàng)目對(duì)EB-5資金的依賴要聯(lián)系其其他資金的進(jìn)駐情況來判定。一些項(xiàng)目在銷售期間只有銀行的《貸款興趣書》或《貸款意向書》，而銀行往往要在EB-5資金進(jìn)駐到一定程度才決定真正貸款，其項(xiàng)目是否可以完成，在某種意義上說對(duì)EB-5資金是完全依賴的。

 

一些區(qū)域中心和項(xiàng)目可能迫于銷售壓力人為調(diào)整資金結(jié)構(gòu)，對(duì)非就業(yè)創(chuàng)造支出注水，擴(kuò)大項(xiàng)目整體造價(jià)，從而降低EB-5資金的比例。這一方式原則上不影響客戶移民進(jìn)程，因?yàn)橐泼窬謱彶榫蜆I(yè)時(shí)只審查就業(yè)創(chuàng)造支出（如建筑支出、設(shè)計(jì)支出等）是否按照計(jì)劃支出了，而不審查非就業(yè)支出（如soft cost contingency, developer fee, attorney’s fee等等）的實(shí)際支出情況。非就業(yè)支出為常見支出，基本每個(gè)項(xiàng)目都會(huì)有，但是不應(yīng)該占過大比例。非就業(yè)支出的比例很難界定一個(gè)絕對(duì)真假比例。更簡(jiǎn)單的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)是項(xiàng)目總造價(jià)和總估價(jià)的比例。而且項(xiàng)目總估價(jià)如果使用的是穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)以后的估價(jià)，要在這個(gè)估價(jià)上打一個(gè)折扣。比如一個(gè)項(xiàng)目總造價(jià)6000萬美元，穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)以后估價(jià)6200萬美元，那么項(xiàng)目剛剛完成的時(shí)候估價(jià)可能還不如總造價(jià)高，這個(gè)項(xiàng)目更可能經(jīng)過人為注水。此外項(xiàng)目總造價(jià)和估價(jià)之間的比例也是一般投資項(xiàng)目健康程度的衡量尺度之一。

 

銀行貸款EB-5項(xiàng)目的常見資金組成=自有資金+銀行貸款+EB-5資金。

 

銀行貸款到位是項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的重要評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)。

 

在市場(chǎng)營(yíng)銷中，銷售人員所謂的銀行貸款已經(jīng)到位，很可能指的是無約束力的貸款興趣書或者在符合一些條件下可能具有約束力的貸款意向書，而不是具有約束力已簽署的貸款協(xié)議。貸款興趣書的表達(dá)方式多種多樣，不一定包含興趣等詞匯，但是表達(dá)的意思是一個(gè)，就是銀行可能貸款給項(xiàng)目而不是確認(rèn)貸款給項(xiàng)目。貸款意向書的表達(dá)方式也多種多樣，不一定包括意向等詞匯，但表達(dá)的是銀行對(duì)給項(xiàng)目貸款認(rèn)真的興趣，有時(shí)候此意向還需要滿足其他前提條件。

 

根據(jù)銀行的評(píng)估，一些項(xiàng)目本身風(fēng)險(xiǎn)比較高，銀行可能在其他資金進(jìn)駐以前不愿意先行承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，因此承諾意向貸款。而貸款條件可能包括部分EB-5資金到位。對(duì)于銀行貸款沒有進(jìn)駐的項(xiàng)目，如果不能盡快融到EB-5資金，可能導(dǎo)致銀行不貸款，從而影響項(xiàng)目進(jìn)度甚至客戶拿綠卡。

 

上述就是為什么一些項(xiàng)目銷售幾個(gè)月甚至一兩年以后突然宣布由于與貸款銀行的意見不一致，項(xiàng)目中止的原因。如果投資人全部資金此時(shí)還在監(jiān)管賬戶，那么投資人所損失是寶貴的時(shí)間。如果投資人的資金已經(jīng)投放到項(xiàng)目中，那么投資人還可能面對(duì)拿不回投資款的情況。對(duì)于銀行資金尚未進(jìn)駐的項(xiàng)目，投資人所要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)更大。

 

在考量銀行貸款進(jìn)駐情況時(shí)，投資人不應(yīng)該只依賴銷售人員的口頭表述，而一定要一份貸款機(jī)構(gòu)、區(qū)域中心或者其他能夠?qū)ζ渌鼍呶募?fù)責(zé)的機(jī)構(gòu)的書面表述更為穩(wěn)妥。

 

監(jiān)管銀行監(jiān)管銀行是EB-5市場(chǎng)上被誤用最嚴(yán)重的混淆概念概念之一。項(xiàng)目宣傳時(shí)往往使用“項(xiàng)目有監(jiān)管銀行，客戶打款到監(jiān)管賬戶，資金安全”等宣傳用語。而很多暴出挪用丑聞的項(xiàng)目是有監(jiān)管銀行的。很多監(jiān)管協(xié)議允許在提交I-526申請(qǐng)時(shí)釋放部分資金，而多數(shù)項(xiàng)目全部放款一般不晚于客戶526通過以后的一個(gè)月內(nèi)。因此526通過到還款之間往往還有至少3年的時(shí)間，這段時(shí)間客戶所有的投資已經(jīng)釋放到項(xiàng)目，而監(jiān)管是真空的，也是挪用丑聞高發(fā)期。

 

可喜的是，市場(chǎng)上已經(jīng)出現(xiàn)一些全程監(jiān)管資金的監(jiān)管產(chǎn)品，監(jiān)管期從客戶打款到還款給客戶，可以有效地降低挪用風(fēng)險(xiǎn)。盡管全程監(jiān)管尚不普遍，市場(chǎng)上的監(jiān)管概念還以短期監(jiān)管銀行產(chǎn)品為主，但是客戶已經(jīng)有全程監(jiān)管的項(xiàng)目可以選擇了。 抵押物和還款順位抵押物和還款順位是非常重要的一般投資標(biāo)準(zhǔn)。

 

通常來說，抵押物的價(jià)值越高、還款順位越靠前，還款越有保障。

 

但是這兩個(gè)評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)在EB-5中作用往往被扭曲了。EB-5貸款的順位在絕大多數(shù)項(xiàng)目中位于銀行貸款之后，因此抵押物的價(jià)值本身，如果不和高順位貸款的總值比較，參考意義是有限的。

 

除了完全沒有銀行貸款的項(xiàng)目，EB-5投資不太可能作為第一順位。以還款順位做宣傳亮點(diǎn)的項(xiàng)目，實(shí)際情況可能是銀行貸款尚未進(jìn)駐。而項(xiàng)目文件是允許后進(jìn)駐的貸款作為高級(jí)貸款，還款順位高于EB-5貸款。

 

也就是說，一些號(hào)稱EB-5資金作為第一順位的項(xiàng)目，實(shí)際上在招募投資人期間EB-5確實(shí)是作為第一順位的，但是在完成融資時(shí)候EB-5資金卻不是第一順位了。開發(fā)商被許可將EB-5貸款置于從屬地位往往被埋沒在項(xiàng)目文件幾百頁(yè)法律術(shù)語中，不被投資人發(fā)現(xiàn)。

 

尚未開工項(xiàng)目中合同關(guān)系的承建商資質(zhì)承建商資質(zhì)是考量地產(chǎn)項(xiàng)目中非常重要的一個(gè)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。但是依然有很多EB-5項(xiàng)目掛著羊頭賣狗肉，項(xiàng)目銷售期間掛知名城建公司做宣傳，列舉大量知名地標(biāo)建筑，實(shí)際施工期間換承建單位的現(xiàn)象屢見不鮮。

 

專業(yè)投資機(jī)構(gòu)做重大投資決定時(shí)，一個(gè)項(xiàng)目真正的所有權(quán)人（通常為10%以上所有權(quán)人）的背景、財(cái)力、專業(yè)知識(shí)、過往投資或者參與項(xiàng)目開發(fā)的成功與否都是重要衡量標(biāo)準(zhǔn)。忽略了項(xiàng)目真正所有權(quán)人往往導(dǎo)致投資悲劇。一些項(xiàng)目由一個(gè)毫無經(jīng)驗(yàn)的發(fā)起人發(fā)起，雇傭比較有名氣的承建商開發(fā)項(xiàng)目，而預(yù)算、貸款融資、審批、政府關(guān)系、運(yùn)營(yíng)等很多項(xiàng)目不是由承建商負(fù)責(zé)的，會(huì)出現(xiàn)很多差錯(cuò)、貽誤工期甚至導(dǎo)致項(xiàng)目流產(chǎn)。因此，對(duì)于拒絕披露所有人的項(xiàng)目，混淆項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的項(xiàng)目、投資人都要非常小心。

 

如果項(xiàng)目宣傳借用某一方的名義，那么項(xiàng)目和該第三方之間的關(guān)系應(yīng)該由第三方確認(rèn)。未經(jīng)確認(rèn)的宣傳參考意義是有限的。

 

政府支持信

 

首先，對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目而言政府支持信是基本上每個(gè)項(xiàng)目都有的必備文件。但是政府的支持信不能保證項(xiàng)目還款也不能保證項(xiàng)目綠卡。多數(shù)支持信也不能確保項(xiàng)目獲得必要的審批許可。因此投資人應(yīng)當(dāng)理性看待支持信。

 

綜合來說，政府支持分為很多種類，他們的功能作用各有不同：

 

州長(zhǎng)、議員、市長(zhǎng)等的一般支持： 對(duì)項(xiàng)目成功無實(shí)質(zhì)作用。但是可以從側(cè)面反映項(xiàng)目公司或區(qū)域中心的影響力。它們一般不代表政府對(duì)項(xiàng)目的任何承諾。 政府稅收和基建方面的優(yōu)惠：如果已經(jīng)落實(shí)，則對(duì)項(xiàng)目的成功大有裨益。

 

但是市場(chǎng)上有一些項(xiàng)目宣稱稅收或基建優(yōu)惠，實(shí)際并未落實(shí)。而且如果項(xiàng)目對(duì)尚未落實(shí)的優(yōu)惠政策依賴過重，則是減分項(xiàng)目。在優(yōu)惠未能落實(shí)的情況下項(xiàng)目的資金和進(jìn)度都可能受到影響。政策是否落實(shí)不能看項(xiàng)目的一面之言，要從政府部門確認(rèn)。已經(jīng)落實(shí)的資金上的優(yōu)惠則需要相關(guān)資金文件證明。

 

和政府支持相關(guān)的項(xiàng)目，除了看支持機(jī)信，還要看zoning (市政規(guī)劃許可)，building permits (建筑許可)，因?yàn)槿鄙偎鼈冺?xiàng)目就不能動(dòng)工、完工或者投入使用。Permits一般門類非常多，而且每個(gè)州，每個(gè)城市都不同。

 

有些permits甚至要到完工前后才能發(fā)。有些許可審批時(shí)間超過一年，如果做不下來會(huì)非常耽誤工期，甚至耽誤客戶拿綠卡。所以對(duì)常規(guī)項(xiàng)目來說，一般來說只要開工所需要的許可已經(jīng)審批通過，投資決定所要看的許可部分就算滿足了。對(duì)非常規(guī)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目而言（道路、商業(yè)中心、體育設(shè)施等），所需要看的許可項(xiàng)目則可能另有要求。如果項(xiàng)目地處偏僻地區(qū)，基礎(chǔ)建設(shè)和配套道路、水電都需要項(xiàng)目或者項(xiàng)目和地方共同完成、那么項(xiàng)目審批所涉及的項(xiàng)目則更多，更具不確定因素。 

 

另外美國(guó)政府機(jī)構(gòu)分門別類。聯(lián)邦政府、州政府和地方政府各成一體。政府支持不代表綠卡有保障。一個(gè)部門的支持不代表另外一個(gè)關(guān)鍵部門的支持。有的項(xiàng)目可能獲得了州長(zhǎng)和議員的支持，但是就是做不下來建筑許可，遲遲不能動(dòng)工。或者盡管得到地方和州政府的支持，甚至拿下了稅收和基建的優(yōu)惠，但是因?yàn)檫`反移民法律中對(duì)EB-5簽證的要求，導(dǎo)致項(xiàng)目的投資人移民申請(qǐng)被拒。

 

因此，看政府支持信，要看具體哪個(gè)政府部門，何種性質(zhì)的支持，對(duì)項(xiàng)目的哪些幫助。不能盲目迷信。

 

名人站臺(tái)幾乎所有出丑聞的大項(xiàng)目都有中外名人為其站過臺(tái)。除非該名人有相應(yīng)投資分析資格并且對(duì)其分析負(fù)責(zé)，名人點(diǎn)評(píng)不能作為項(xiàng)目成功的背書。客戶在投資的時(shí)候不必過分相信名人效應(yīng)。當(dāng)然，名人站臺(tái)和政府支持信的意義一樣，都是能從某個(gè)側(cè)面體現(xiàn)公司影響力的，因此也不應(yīng)當(dāng)以此作為項(xiàng)目負(fù)擔(dān)。

 

綜上，EB-5投資移民項(xiàng)目本身屬于風(fēng)險(xiǎn)投資。

 

但是大家都知道沒有風(fēng)險(xiǎn)的投資是不存在的。辨析投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性的關(guān)鍵在于客戶對(duì)自己所投資的項(xiàng)目做綜合評(píng)估，確認(rèn)哪些風(fēng)險(xiǎn)是可以接受的，哪些風(fēng)險(xiǎn)是可以控制的。

 

同理，EB-5項(xiàng)目的很多評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)都是有一定依據(jù)的，這些評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)往往可以過濾掉一些明顯不靠譜的項(xiàng)目。但是這些評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)需要和很多相關(guān)因素一起綜合考慮。 同時(shí)，投資人不要忘記EB-5項(xiàng)目盡管是移民項(xiàng)目，本質(zhì)上也是投資項(xiàng)目。移民行業(yè)從業(yè)者的分析作用是有限的。更需要投資者對(duì)投資項(xiàng)目作為投資目標(biāo)的基本測(cè)評(píng)。在看如資金結(jié)構(gòu)等傳統(tǒng)EB-5評(píng)測(cè)金律之外，不要忽視項(xiàng)目資金到位情況，項(xiàng)目動(dòng)工、完工、運(yùn)營(yíng)所需要的審批到位情況，項(xiàng)目管理層資質(zhì)、項(xiàng)目合作伙伴與項(xiàng)目關(guān)系、項(xiàng)目市場(chǎng)前景，同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)是否激烈，同時(shí)期是否上馬大量同類項(xiàng)目，項(xiàng)目抵抗經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的能力等等最基本的投資分析原則。